海底捞一家装修成本海底捞们关停门店装饰装

据报道，海底捞预计关停300家门店。网络上对此发表了各种观点，有的从经营模式角度分析，有的则从疫情影响视角分析。本文则重点阐述如果商铺租赁合同不再继续履行，装饰装修费用的承担问题。

商铺租赁与普通的住宅租赁不同，商家在经营前要投入较大的成本进行装修，投入大，回报慢，通常都是签订长期合同，但是因各种原由导致租赁合同无效或解除的，装饰装修的损失应由谁承担呢？ 因租赁合同属于私法领域，自然是有约定从约定，但如果双方事先都没有约定，那么根据现今的法律法规应该如何处理呢？根据法律法规相关规定，承租人在入住商铺进行装修时务必应取得出租人的同意。如果承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。为了防止日后出现纠纷，应书面协议确认双方同意装修的位置、方式、面积、时间，如果须改变商铺的主体结构或承重结构等，应在协议当中特别指出，以免出租人日后以装饰装修未经其同意或不符合双方约定为由要求提前收回房屋。现进一步考虑，如果承租人经出租人同意其装饰装修，那么，装饰装修费用由一定是由承租人承担吗？答案是未必，需要区分多种情况考虑，这笔者将根据不同的情况予以如下解析。

一、租赁合同无效与装饰装修费用承担

租赁合同效力与装饰装修费用的承担是具有直接关系的，而装饰装修亦分为非附合装饰装修与附合装饰装修。租赁合同无效时，不同的装饰装修的费用承担方式是不同的。所谓的非附合装饰装修通常指灯具、家具等可搬移或拆卸的部分，附合装饰装修则是与房屋形成一体，难以拆除的部分。以下主要分析租赁合同无效时对于装饰装修物的处理。

（一）租赁合同无效与非附合装饰装修费用的承担

对于非附合的装饰装修物，出租人同意利用的，双方可协商折价；不同意利用的，承租人应该拆除，且应保持房屋原状，即如果拆除造成毁损的，应该恢复原状。

（二）租赁合同无效与附合装饰装修费用的承担

对于附合的装饰装修物，出租人同意接收的，同非附合的装饰装修物一样，双方商量折价后归出租人所有。如果出租人不同意利用的，那么双方应该如何分担呢？这涉及到分担的比例和在什么范围内分担，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。例如出租人以未取得建设工程规划许可证的房屋出租给承租人，那么其与承租人订立的租赁合同无效。如果出租人对承租人隐瞒未取得建设工程规划许可证的情况，承租人对此毫不知情的，通常可以认定出租人对于租赁合同的无效承担过错，承租人没有过错，则应由出租人承担装饰装修费用的损失。那么出租人应承担的损失范围是多少呢？是以装修时的总费用计算还是当下的装修价值计算？根据司法解释，应是现值损失，笔者认为一般是根据原装修价值进行折旧后的计算，如果双方对于现值损失出现较大分歧的，法院通常根据装修的费用、使用年限、剩余年限等综合考量，如果难以确认的，实务中往往通过鉴定予以确认。

二、租赁合同有效与装饰装修费用承担

前述分析了租赁合同无效情况下装饰装修费用的承担问题，那么租赁合同有效时又该如何确定装饰装修费用承担呢？这需要细化更多不同的情况才能确定。

（一）租赁期满与装饰装修费用承担

如合同有效，租赁期满后，如双方未约定，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

形成附合的装饰装修物，出租人有权不予以补偿，即费用由承租人承担。那么出租人是否有权要求承租人拆除呢，法律并没有明确规定，但根据立法本意，既然租赁期已届满，如果出租人是同意装饰装修的，如果没有另行约定，通常其无权要求承租人拆除。

（二）租赁期间合同解除与装饰装修费用承担

合同有效，在租赁期间合同解除了，对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因此房屋毁损的，承租人应当恢复原状，这与租赁期满后的装饰装修费用承担处理原则相同。而对于附合的装饰装修物，该如何处置呢？同样需要区分不同的情形，主要是根据因何种原因导致合同解除进行分类处理。

1、出租人违约导致合同解除的情形

租赁期间，如果出租人不履行主要义务，例如房屋严重漏水而出租人拒不履行维修义务导致承租人的餐饮经营受到严重影响，那么双方合同解除后，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。什么是剩余租赁期？什么是残值损失？譬如，双方约定租赁期限为10年，装修总价值为100万元，租赁至第三年后双方解除租赁合同，剩余租赁期是7年，则残值损失通常为70万元（100/10*7）。这是为了方便读者理解所列的比较直观的计算方式，但其实在具体案件中，计算远非那么简单，往往考虑多方面因素，这就如前述所提及的需通过申请鉴定加以明确具体数额。

2、承租人违约导致合同解除的情形

租赁期间，承租人未履行主要义务，例如长期拖欠租金或物业水电等费用的，那么出租人有权解除合同，并对剩余租赁期内装饰装修残值损失不予赔偿。但是法律亦考虑了节约资源充分发挥效用的原则，规定了如果出租人同意利用装饰装修的，承租人有权请求出租人在利用价值范围内予以适当补偿。在此应注意的是，予以的是适当补偿，而不是赔偿，因承租人过错在先，即便出租人同意利用，如果要求出租人按照装饰装修现值损失或剩余租赁期内装饰装修残值损失进行赔偿均不合理，因此应结合承租人过错以及利用的范围等进行一定的补偿，既对承租人起到一定的惩戒作用，同时对其过错提供了救济的途径避免利益严重失衡。

3、双方违约导致合同解除的情形

租赁期间，如果双方均存在违约行为导致合同解除的，则双方根据各自的过错承当剩余租赁期内的装饰装修残值损失。比如出租人将存在安全隐患的房屋出租给承租人，同时承租人未经出租人同意擅自进行改建及扩建改变了房屋构造，因双方各自违约的行为导致合同解除，那么双方应根据各自过错承担装饰装修的残值损失。在司法实践中，法院通常根据双方的过错程度来进行判定，例如前述例子中出租人将危房出租，导致承租人为了避免消费者受到人身伤害而擅自改建及扩建，那么出租人过错更大些，赔偿的损失理应更多些。据笔者对现有的司法案例分析，如果一方过错更多些，法院判定其承担责任的比例一般在60%—80%之间。在此说明，该统计数据是笔者的初步估算并不具有权威性，仅是为了给读者在处理相关问题时提供预判参考。

4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形

如果合同解除的事由不可归责给任一方的，那么剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，即应秉持公平理念，公允、合理地确定各方的承担装饰装修费用损失。当然，公平原则并不是绝对适用的。根据租赁合同相关司法解释，法律另有规定的，适用其规定。该规定为处理该类问题提供了其他法律依据。

商铺装饰装修的费用往往不菲，一般经过数年的经营方能回本。笔者曾亲历过某些身家上千万的经营者因为与出租人的租赁合同产生纠纷，导致巨额装修装饰费用血本无归而倾家荡产。因此，笔者根据相关法律规定结合司法实践仔细梳理了不同情形下装饰装修费用的承担规则，帮助商铺租赁合同双方避开主要雷区，以维护经济秩序、促进交易安全。良好营商环境的建设政府虽责无旁贷，但匹夫亦有责，出租人应本着诚信信用的原则出租商铺，而经营者在承租商铺时亦应提高法律意识，尤其是对于产生较大成本的部分例如装饰装修等加强风险防范，避免履行合同过程中赔了夫人又折兵。律师、法务等专业人士在协助出租方与商铺承租经营者签订协议时可在法律法规范围内就可能出现的法律风险公平合理地进行事先约定，一旦出现问题则双方即按照约定妥善处理，从而避免不必要的纠纷或诉累。

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