蛋壳租房维修需要出钱蛋壳公寓抛因疫情免租

文/李俊慧 校对/陈莉

一方有难，八方支援。

2020年1月，湖北武汉出现引人注目的肺炎疫情。

据不完全统计，包括阿里巴巴、京东、百度、腾讯、网易、搜狗、360、快手等在内的数十家互联网企业第一时间纷纷伸出援手。

有的捐款，有的捐物，还有的依托自身物流优势，投身一线疫情提供免费服务。

2020年2月3日，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓也不失时机的对外发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》（以下简称《公开信》），对各地受肺炎疫情影响的租户利益予以回应。

该《公开信》区分“武汉租客”和“其他城市租客”提供了不同的租金返还或免费延长租期的方案。

其中，针对无法返城的武汉租客，蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。同时，根据受疫情的影响程度，不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。

而针对武汉地区以外的租客，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。

应该说，在全国上下众志成城抗击疫情之下， 蛋壳公寓的举措还是给不少租客带来了一丝温暖。

对于无法返回武汉的租客来说，堪称“雪中送炭”。

但针对房东，在相关媒体上则传出“蛋壳公寓以疫情为由单方要求增加一个月免租期，不予支付房东3个月房租”的说法。

如果上述传闻属实，那么，蛋壳公寓针对房东端则有“趁火打劫”的嫌疑。

而这其实也已经反映出了以蛋壳公寓等为代表的长租公寓模式的弊端或痛点所在。

简单说，长租公寓运营本身并不创造价值，赚的其实是房东与房客之间的租金差、时间差以及诱导租户办理“房租贷”后的利息差等多重收益。

模式争议：长租公寓吃完房东再吃租户，一本万利？

在传统租房模式下，即使有中介服务机构的介入，消费者或租户租房子最多仅需要签署两份协议，一份是与房东签署的房屋租赁协议，一份是与中介签署的居间服务协议。

在更多的时候，这两份协议可能就是一个协议，在房屋租赁协议中，把涉及到的中介居间服务费用，一并予以约定清楚。

因此，在传统租房模式下，中介赚取的居间服务费用通常仅有“一个月的租金”，属于“一锤子买卖”。

房东与租户之间的租金收付由双方约定并直接操作，中介服务费市场规模与房屋的租赁周转次数和其服务次数密切相关。

但是，在类似蛋壳公寓等长租公寓模式下，这些长租公寓平台可以轻松实现“吃完房东吃租户”、“租户租金预收一年，但转付房东按月支付”。

1）面向租户：

长租公寓平台与租户或消费者签订的合同，通常是一套协议，包含了多个附件或补充协议，共计十几页。

其中，主合同依旧是房屋租赁协议，但是，附件或补充协议里包含了类似“分期付”（租金贷）等内容。

因此，类似蛋壳公寓等长租公寓运营方，从单一房屋中介角色，变成“房屋中介+贷款中介+维修中介”等混合角色。

而收取的费用也从单一房屋居间服务费扩充为服务居间服务费、金融居间服务费、维修服务费、代收房租等多重收入来源。

2）面向房东：

长租公寓平台以资产管理或承租的名义，获得房屋的转租或对外租赁代理权。

首先，蛋壳公寓、自如等长租公寓平台从房主处获得资产管理委托，也就是获得房屋对外出租许可授权，按月度、季度或半年等方式，向房东支付租金收益。

其次，由长租公寓关联公司对房屋完成简单的“装修”，包括墙体粉刷和家居配置等。

其三，由蛋壳公寓、自如等长租公寓网站对外发布租房信息，供租客选择，最后，根据租客付款方式不同，引导租客办理租房贷款等。

值得一提的是，长租公寓平台与房东端签署的资产管理或租赁代理协议中，每个年度都有类似“空置期”等约定。

而所谓“空置期”也就是长租公寓平台不向房东支付房租的期间，根据房屋类型不同，大概有1-3个月不等。

由于房屋租赁管理权掌握在长租公寓平台手中，其引导租客办理租房贷之后，不仅实现了租金的快速回笼（通常为年付），而且还把未来一年甚至更长的租金提前收回。

长租公寓平台一手面向租户通过租金贷等方式收齐一年租金，转身给房东转付租金时，付款周期为按月、按季或半年付等方式。

借助“房租贷”等模式，长租公寓平台相当于拿着应付房东的租金，不仅可以在房源端开展“竞价抢房”竞争，实现“抢地盘”，还可以传导至租客端，进一步推高某一小区、地区或城市的房屋租金。

挤压泡沫：长租公寓金融模式扩张空间，失去联想

2018年8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

因“争抢房源”、“助涨租金”等问题突出，长租公寓平台们开始全面进入监管部门视线。

2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》）。

而这是长租公寓模式面世以来，国家层面首次出台监管政策。

与早年网约车、共享单车等行业监管政策取向为“鼓励”、“促进”等不同的是，该意见冠以“整顿”之名。

这相当于给长租公寓平台，尤其是偏向“长收短付”模式（比如，以租金收支周期差归集沉淀资金）的长租公寓拉响了“警报”。

针对长租公寓模式普遍存在的“长收短付”等可能损害房东、租户或资金安全的各类做法，《意见》均作出了相应规范，堵塞监管漏洞，防控行业风险。

《意见》指出，加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管。

主要监管措施包括：

1）指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

2）住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

可以看到，通过建立专门监管账户，实现对租金和押金资金安全的保护。

此举避免长租公寓采用类似“收一年按月付”等“长收短付”模式，变相截留房东租金收益实施盲目扩张行为，也可以避免长租公寓通过归集的用户押金用于企业经营，增加租户押金正常返还的风险。

另一方面，设定租金贷款金额占比，管控长租公寓平台潜在的“资金杠杆”风险。

对于类似“租户租金已付一年，但房东仅收到三个月租金”等风险，此举可有效避免因长租公寓因经营不善而倒闭，进而大面积引发房东与租户之间的矛盾冲突或法律纠纷。

总体来看，按照该《意见》，行业潜在的资金风险得到了大幅有效控制，而对于身处其中的长租公寓平台来说，它们爆发式增长的空间也就同步被限制了。

租金减免：解房东之囊慷平台之慨，越俎代庖？

2020年1月17日，蛋壳公寓（DNK）正式登陆纽交所，发行价13.5美元，当日最高13.7美元，最低13美元，最终以13.5美元收盘，总市值约20亿美元。

而在随后的八个交易日中，蛋壳公寓股价持续探底，并在1月30日创上市新低，最低至12.01美元，较首日开盘价下跌超过了10%。

事实上，蛋壳公寓选择在美上市，是因为可以对标美国EQR（Equity Residential Corporate Information）。

相关数据显示，作为最大的上市公寓运营商，截至2017年底，EQR已投资305个物业，包括78611个公寓单元，主要分布在波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和加利福尼亚南部。

截至2020年2月5日，EQR的总市值约322亿美元，股价长期在80美元附近波动。

可以看到，EQR总市值16倍于蛋壳公寓。

如果简单以EQR作为对标对象，蛋壳公寓的股价还有较大的上涨空间。

但是，回归国内市场来看，蛋壳公寓的市场份额远未达到“全面领先”的地位，比如，链家旗下的自如在北京等很多一线城市更具竞争优势。

而蛋壳公寓要想复制EQR成功，必须在一线二线等属于人口净流入的城市中占据瓜分足够大的市场份额，也就是形成垄断地位，才能掌握租赁市场的租金定价权。

但是，由于《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》的出台，包括蛋壳公寓等在内的各类长租公寓要想形成垄断地位，甚至掌握定价权，变得越来越难。

更重要的是，该《意见》的全面执行，也会大幅挤压蛋壳公寓的金融扩张空间。

简单说， 如果各地严格执行《意见》，蛋壳公寓等长租公寓平台基本都会被“打回原形”。

长租公寓需要回归“中介”本位，其盈利模式或商业模式中利用“租金贷”模式变相归集资金的模式相当于被打了七折。

适逢全国上下抗击肺炎疫情期间，很多城市采取了封路、限行等多重措施，蛋壳公寓不失时机发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，以“租金减免”或“免费延长租期”的方式向租户“示好”，自然博得不少人的掌声。

但是，问题是作为房屋中介平台，其所谓“租金减免”之举，是未经房东同意的“越俎代庖”之举？还是无需房东同意的，其自担成本的公益之举？

如果蛋壳公寓减免租户租金后，支付房东的租金也因此等额减免，相当于其行为属于“解房东之囊，慷平台之慨”，也就是通过损害房东利益，来“示好”租户。

当然，如果该减免行为是房东意愿，蛋壳公寓等长租平台代为实施，那么，此处需褒扬的善举主体应是房东而非长租公寓平台。

蛋壳公寓在《公开信》中表示，公司于春节期间就已开始联系房东寻求一定的免租期，并得到了部分房东的爱心支持。

那也就意味着蛋壳公寓现在面向租户开展的“租金减免”措施，可能并未获得全部房东的认可或同意。

那么，蛋壳公寓现在的“借花献佛式”租金减免措施，到底是“雪中送炭”，还是“趁火打劫”？

这可能需要有关部门调查清楚之后，才能做出准确结论。

(中国政法大学知识产权研究中心特约研究员李俊慧，长期关注、及等相关政策、法律及监管问题。邮箱：lijunhui0602#163.com，微信号：lijunhui0602，微信公号：lijunhui0507)

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